La proprietà degli appartamenti è di natura abbastanza specifica, poiché l’appartamento nella sua essenza non è una cosa autonoma e fa sempre parte di un insieme maggiore – l’edificio in cui si trova. L’ordinamento giuridico deve prendere in considerazione anche il fatto che un edificio è composto da più appartamenti di proprietari diversi. La disciplina di questo istituto differisce abbastanza nell’ordinamento ceco e italiano, anche se il nuovo Codice civile comporta un certo avvicinamento.
La disciplina italiana della proprietà degli appartamenti è sin dall’anno 1942 concentrata nel Codice civile. Dal primo gennaio 2014 anche in Repubblica Ceca questa disciplina è compresa nel nuovo Codice civile. Prima dell’entrata in vigore di quest’ultimo era però regolata da una legge speciale.
Per questo tipo di proprietà è tipico che alla proprietà dell’appartamento come unità autonoma si leghi la proprietà di una quota sulle parti comuni dell’edificio. Ogni proprietario ha il diritto di usare queste parti dell’edificio ma anche il dovere corrispondente di amministrarle e mantenerle. Mentre si può disporre dell’appartamento abbastanza liberamente (presupposto che i diritti degli altri proprietari delle unità immobiliari dello stabile non vengano menomati), delle parti comuni dell’edificio, più precisamente dell’edificio come un complesso, e di regola anche del terreno sul quale è sito, decidono insieme i proprietari dei singoli appartamenti.
A tale fine i proprietari si riuniscono in assemblee dove prendono le decisioni fondamentali. Garantire il funzionamento quotidiano poi spetta di regola ad un comitato o ad un proprietario incaricato eletto dall’assemblea, in Italia all’amministratore. Le disposizioni basilari che riguardano l’edificio e il suo funzionamento vengono prese dall’assemblea in modo maggioritario. Le regole per la formazione delle decisioni vincolanti per tutti i proprietari devono essere stabilite in un modo che garantisca la protezione dei diritti dei singoli proprietari e contemporaneamente non limiti l’amministrazione dell’edificio. Una regolazione troppo rigida può rendere difficile, a volte anche impossibile, l’accoglimento delle decisioni necessarie per amministrazione e funzionamento dell’edificio. Gli istituti che facilitano l’accoglimento delle decisioni sono differenti in entrambi i Paesi. Mentre il legislatore italiano permette di far svolgere la cosiddetta assemblea di seconda convocazione, il legislatore ceco opta per il procedimento della votazione “per rollam” (per iscritto).
La differenza sostanziale tra la regolazione ceca e quella italiana è che in Italia i proprietari degli appartamenti formano una specie di collettività informale mentre in Repubblica Ceca nasce per legge una persona giuridica autonoma chiamata associazione dei proprietari delle unità. Ciò è pratico soprattutto per la stipula dei contratti relativi all’amministrazione dell’edificio perché in Italia gli obblighi dell’intero condominio vengono accettati dall’amministratore in veste del suo rappresentante. Gli atti dell’amministratore, nei limiti dei propri poteri, sono direttamente vincolanti per i condomini, poiché non esiste un soggetto giuridico autonomo che si occupi delle relazioni esterne. Di regola i contratti non sono stipulati da tutti i proprietari insieme, il che porta ad una posizione insicura dei creditori.
I proprietari partecipano all’amministrazione del condominio e alle spese relative in proporzione alla propria quota sulle parti comuni. Nell’ambiente legale italiano questa quota viene determinata dalla proporzione tra il valore dell’appartamento e quello dell’edificio. Nell’ambiente legale ceco invece, anche dopo l’entrata in vigore del nuovo Codice civile, rimane prevalente la proporzione tra la superficie calpestabile di un appartamento e la superficie calpestabile di tutte le unità dell’immobile. Però è possibile stipulare che le quote sulle parti comuni dell’edificio vengano determinate in dipendenza del valore dell’appartamento oppure che le quote di comproprietà siano identiche.
Mgr. Martin Holub, advokát
Mgr. Lucie Miškovská
Studio Legale Šafra & partneři
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